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內容來自sina新聞龍頭房企經營策略漸趨激進 土地為王取代現金為王
今年以來，房地產市場延續瞭回暖態勢，管理層正在加快推進建立房地產市房貸2胎的可怕場長效調控機制，政策預期趨向平穩讓房企信心大增。
從已披露中報的房企情況來看，在上半年宏觀經濟增速放緩的情況下，房地產行業仍然保持20%以上的平穩增速，特別是大型房企的業績表現十分搶眼。業內人士認為，由於政策預期穩定，未來房企拿地、推盤等策略可能會更趨"激進"。
業績向好夯實擴張基礎
作為影響房地產行業發展的重要因素，房地產調控政策風向一直牽動著市場神經。業內人士普遍認為，行政化色彩濃厚的調控手段將逐步淡化、退出，調控政策總體上已逐漸向市場化的長效機制轉變。受此影響，房企的經營重點也出現瞭明顯調整。
僅從上半年數據來看，上市房企仍然保持著穩定的業績增速。同花順iFinD數據顯示，目前兩市共有39傢房企披露中報，實現凈利潤123.42億元，同比增長27.57%。其中，有24傢房企上半年業績實現增長。
如果算上披露中報、快報和預告的房企，目前總共有88傢房企披露瞭中期業績情況，其中業績實現增長的有50傢，占比近六成。"萬保招金"四大龍頭房企中，萬科上半年凈利潤同比增長22.31%，保利地產凈利潤同比增長35.37%，招商地產則預計業績增幅為105%至113%。
上半年穩定的業績表現，為房企未來擴張打下基礎。同時，向好的政策預期，也令房企的經營策略有瞭明顯調整。目前，上市房企的經營重點已向符合政策導向的產品"傾斜"。
最明顯的要數中小套型普通商品房的占比攀升。作為政策主要扶持的產品類型，中小套型普通商品房已經成為當前房企"發力點"。以萬科為例，上半年公司累計實現銷售面積716.4萬平方米，所銷售的住宅中，90%為144平方米以下的戶型。萬科在中報表示，將繼續堅持面向自住購房者、以中小戶型普通商品住宅為主的產品定位。
上半年業績增長27.33%的北京城建也表示，對於一二線城市來說，新增人口住房的主要流向是以首置為主的剛需建地貸款新北三芝建地貸款市場，預計2013年這一部分的市場供需矛盾將比之前兩年更加激烈。
此外，城鎮化也為一些房企打開瞭成長之門。目前，上半年業績增幅最高的房企要數鐵嶺新城。公司上半年實現凈利潤1.01億元，同比大增298.1倍。鐵嶺新城的業績增長要歸功於相關政策導向和扶持。由於公司地處三四線城市，正是新型城鎮化戰略需要發展的地區，而公司的運營模式則為"政府主導、市場化運作"，對鐵嶺新城區22平方公裡的土地進行一級開發運營，受益於土地一級開發收入增加，公司業績實現大幅增長。
業內人士指出，當前房地產政策的焦點集中在棚戶區改造、房產稅擴容等方面，未來繼續出臺強硬措施的幾率已經大大降低。據媒體報道溫州房產限購政策出現微調，這讓市場對後期的政策走向有瞭穩定甚至略松的預期。這種預期直接影響瞭房企的經營策略。
"政策微調松動，對市場直接影響並不大，但對購房者和開發商的心理會產生較大影響。"中原地產市場總監張大偉認為，雖然限購限貸不會退出，但政策已趨於平穩，下半年穩定房價的難度將加大。特別是一二線城市，將面臨較大的價格上漲壓力。
"土地為王"取代"現金為王"
正是出於對政策穩定以及房價上漲的預期，今年以來，開發商在經營上已明顯"激進"，這一點從一二線城市不斷高企的土地價格以及房企拿地的積極性上可見一斑。
中原地產數據顯示，上半年十大標桿房企權益購地總金額已經達到1019.5億元，而2012年全年的總金額不過為1558.1億元。張大偉認為，在上半年業績表現良好的背景下，標桿房企拿地勢頭迅猛，預計後期仍會積極儲備優質地塊。
"開發商積極拿地，表明對後市預期看好，特別是一二線城市熱門地塊受到追捧，說明開發商看好這些城市的樓市發展。"一位房地產資深人士表示，今年大型開發商都在積極擴充土地儲備，這種較為"激進"的行為一方面是由於過去幾年土地供給有限，一方面也出於對政策環境的判斷，不會再出現強硬政策導致樓市出現"斷崖式"下跌。與此同時，資金層面壓力緩解也為開發商擴張充實瞭底氣。
近期，二級市場再融資已有放開跡象。從不少房企推出的再融資方案來看，融資標的不僅涉及符合政策的舊城改造，也包括含有保障房項目的普通商品房開發。顯然，再融資開閘將令房企重回股權融資渠道，有利於降低企業的負債率和財務成本。從目前已披露的中報情況看，在扣除預收賬款後，房企的凈負債率為46.81%，較年初下降0.92個百分點。
預收賬款則從另一個角度反映出房企業績釋放的能力。從上半年房企情況看，預收賬款仍保持穩定的增速。39傢房企共實現預收賬款2994.2億元，同比增長25.16%。其中，有16傢的增幅在50%以上。由於可售量增加，萬科上半年預收賬款已經達到1594.02億元，同比增長21.66%。
市場人士認為，正是由於樓市回暖、銷售順暢且政策調控風向有所緩和的預期，令房企的經營策略已經從"現金為王"向"土地為王"轉變。同時，各大房企均加快瞭項目的周轉速度，結算周期正在大幅縮減。這就意味著，自去年開始回暖的銷售有望在今年陸續進入結算期，房企在下半年還將迎來結算高峰。
政策預期利好房企經營
值得註意的是，在房企不斷擴充資源儲備、發力符合政策導向的產品類型時，不少開發商也在嘗試進行多元化經營，特別是開拓商業地產領域。
據瞭解，華遠地產已計劃加大商業地產比例。公司董事長任志強表示，在城市化率超過55%的城市裡，商業地產的比重會增加，將根據資金需求逐步擴大商業物業的比例。
遠洋地產也在加強商業地產的投入力度。據公司相關人士介紹，到2012年底，公司現有2300萬平方米的土地儲備中，商業物業用地約占16%。預計五年以後，遠洋地產將有近200萬平方米的持有商業投資物業，將陸續在北京、天津、沈陽、大連、杭州以及中山等城市發展30個以上的商業項目。"集團未來策略是加大開發規模，加快商業地產開發速度，提高商業項目在整體業務中的比重。"遠洋地產相關負責人表示，預計2013年將有超過25萬平方米的商業地產投入市場，每年都有超過25萬平方米的商業物業投入運營。
總體來看，當前顯露出的房地產調控政策長效化管理的思路，已經讓行業對於政策預期變得逐漸樂觀。
華泰證券分析師指出，房地產行業對於穩投資保增長有重要作用，目前監管部門正在通過棚戶區改造、小城鎮戶籍放開、房產稅試點擴容等改革建立長效機制。
"房地產市場更多的是結構問題。"國泰君安地產分析師表示，部分三四線城市存在供應巨大、需求不足、市場低迷、地方財政壓力大等多重問題；而一二線城市購房需求依然真實存在且未得到全部滿足。
國信證券研究員則認為，房地產行業在穩定經濟增長的過程中起到不可估量的作用。當前穩增長仍是主基調，有利於形成房價漲幅趨緩和政策不會加碼的預期。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-17/08362337801.shtml
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